ForumOne - идеальный форум Тема на форуме Жители Работа Транспорт Безопасность Экология Коммерция
Formula 1 NASCAR IndyCar MotoGP Formula E

Вернуться   Форумы F-One > Искусство, Дизайн и Творчество > Строительство и Ремонт
! Правила
Логин
Пароль
FAQ Участники Календарь Игры Поиск Сообщения за сегодня Пометить все разделы как прочитанные

Ответить
 
Опции темы Искать в теме
  #76  
Старые 31-01-2007, 11:05
Аватар для mishuk
mishuk
добрый падонак


 
Дата регистрации: Feb 2003
Проживание: а полы не помыть?
Сообщения: 9,086
Денежки: 9375
Цитата:
Сообщение от Defacto
Я бы попробовал ответить на твой вопрос, если ты сможешь дать четкое определение: кто такой спекулянт на рынке недвижимости, чем он принципиально отличается от иных участников рынка.
тот кто исскуственно завышает цену на недвижимость.
Спсобов завышения цены масса. От информационных до банального сотрудничества между кредиторами, маклерами по недвижимости и нотариальными конторами. Скоро увидите.
Регулирование цены на недвижимость очень сложный вопрос. Наверное возможно регулровать цену с помощью свода законов, но тогда маленький процент населения страны не сможет нормально жить.
Рост цен на недвижимость будет требовать увеличения зарплаты потенциальных покупателей. При стоимости жилья $100.000 ( что в Москве мало вероятно ) выплата кредита на 20 лет при 4% годовой ставке, сотавит в месяц $600 без учёта страховых взносов ( было бы глупо продавать в кредит жильё без страховки ). При 10% ставке это уже будет $1000.
Если взять за основу, что средняя цена за кв.м. равна $4500, то 50 метровая квартира будет обходиться, даже при 4% ставке, в $1100 ежемесячно в течении 30 лет.
А коль скоро зарплата потенциальных покупателей не будет в районе $2000 на семью, то смысл покупки жилья просто отпадает за бессмысленностью. Жить для того чтобы отдавать, да лучше удавиться.
__________________
...ой баюсь, баюсь... Карабас-Барабас
Ответить с цитированием
  #77  
Старые 31-01-2007, 11:38
Аватар для Defacto
Defacto
Senior Member


 
Дата регистрации: Nov 2004
Сообщения: 1,645
Денежки: 2234
Цитата:
тот кто исскуственно завышает цену на недвижимость.
Спсобов завышения цены масса. От информационных до банального сотрудничества между кредиторами, маклерами по недвижимости и нотариальными конторами.
А как ты отличаешь "искусственное" повышение цены от "естественного"?
mishuk, понимаешь, чтобы раскрутить вверх практически на любой товар, необходимо контролировать (пусть даже в сговоре) от 15 до 50% рынка товара. Даже при условии отсутствия субститутов (как раз случай жилищного рынка). Думаешь, что у кого-либо есть такие возможности? Не верю .
Спекулянт обычно следует за рынком, а не создает его... Т.е. я могу (в целях спекуляции) вложить на сравнительно короткий (до 1 года) срок деньги в некоторый товар, если тенденции рынка подсказывают рост цены товара. Что за товар - неважно. Акции, недвижимость, антиквариат, продукты... Все может являтся предметом для попытки получения прибыли выше "средней". И переток капитала между рынками отражает ожидания, но слабо сказывается на подъеме цен (хотя эффект, конечно же есть, я этого не отрицаю).
Так что попытка "выбить" свободные деньги с рынка недвижимости, опустив тем самым кривую спроса и понизить равновесную цену, может привести с той же вероятностью к переходу этого капитала в другой сектор и росту цен уже там (от чего жизнь медом тоже не покажется), либо к пропорциональному уменьшению самого рынка (т.е. не только спроса, но и предложения) с сохранением действующей цены.
Ответить с цитированием
  #78  
Старые 31-01-2007, 12:19
Аватар для mishuk
mishuk
добрый падонак


 
Дата регистрации: Feb 2003
Проживание: а полы не помыть?
Сообщения: 9,086
Денежки: 9375
Цитата:
Сообщение от Defacto
А как ты отличаешь "искусственное" повышение цены от "естественного"?

mishuk, понимаешь, чтобы раскрутить вверх практически на любой товар, необходимо контролировать (пусть даже в сговоре) от 15 до 50% рынка товара. Даже при условии отсутствия субститутов (как раз случай жилищного рынка). Думаешь, что у кого-либо есть такие возможности? Не верю .

Спекулянт обычно следует за рынком, а не создает его... .
Например, в солидном издании будет издан обзор в котором будет завышен темп роста товара. Думаешь кто-то будет серъёзно и вдумчиво анализировать? Нифига, все бросятся скупать товар "шоб мне досталось". Ну темы с сахаром и солью известны. Вот тебе искуственное завышение.
Введение ипотеки снизит процентную ставку и ещё более увеличит стоимость. А что изменилось, для увеличения цены? Ничего.

Так один контролирует 5, другой 5, так все 100 и наберуться.

А может наоборот?

Хороший спекулянт извлекет максимальную прибыль. Можно вкладывать деньги в недвижимость не продовая, исскуственно делая спрос на неё. Этим у нас занимались банки и крупные бюро по недвижимости. За год цена выросла в 3 раза. В это время очень много жилья было отобрано и люди переселены на другие жилплощади меньшего размера. Но факт остаётся фактом. При крупных капиталовложениях и договорённости между некоторыми лицами, можно было осуществить такую операцию. Страна была поделена на регионы, города на районы. Они скупали всё и сразу, без очередей к нотариусу и тому подобных расходов. Продавец ничего не платил за оформление. К чему это привело? Жилплощадь стоимостью 30.000 через год стоила 90.000, а ещё через год 140000. И цена будет держаться до тех пор, пока процент населения, способного купить данный продукт, не приблизиться к отметке в 20%, тогда пойдёт снижение цены и процентной ставки. Причём, заметь, выкупалось жильё сарого строительного фонда, Советских времён. У него гарантийные обязательства уже закончились и оно не соответствует евронормам. Старое жильё приблизилось к цене нового. Тогда есть новаый выход. Надо модеринизировать старые здания, в обязательном порядке и привести их в соответствие с гостами Европы по нек-ым показателям, например теплоизоляции, електричеству. Иначе страховка за жильё будет большая. Большой страховой риск на возгорание проводки или на частичное разрушение дома. При тех же конторах и банках появляются строительные фирмы окредитованные гос-вом, которые занимаются уже ремонтностроительной деятельностью. После массовой 3-х летней продажи жилплощади, сообщество теряет интерес к покупке старой жилплощади и выкупает огромные участки земли или части центра городов, где дома обычно маленькие. Это тоже длительный этап, но дальнейшее развитие будет в сносе и строительстве на этих местах или больших офиссных зданий или жилых загородных районов.
__________________
...ой баюсь, баюсь... Карабас-Барабас
Ответить с цитированием
  #79  
Старые 31-01-2007, 12:45
Аватар для Defacto
Defacto
Senior Member


 
Дата регистрации: Nov 2004
Сообщения: 1,645
Денежки: 2234
Цитата:
Например, в солидном издании будет издан обзор в котором будет завышен темп роста товара. Думаешь кто-то будет серъёзно и вдумчиво анализировать? Нифига, все бросятся скупать товар "шоб мне досталось". Ну темы с сахаром и солью известны. Вот тебе искуственное завышение.
Будут, mishuk, будут анализировать. Те, кто сильно подвержен влиянию "ветра", как правило денег на покупку недвижимости просто не имеют Сахар и соль не показательные товары поскольку: а) товары постоянного массового спроса, б) сам спрос на них малоэластичен.
Цитата:
Можно вкладывать деньги в недвижимость не продовая, исскуственно делая спрос на неё.
Можно... если денег будет достаточно.
Цитата:
Страна была поделена на регионы, города на районы. Они скупали всё и сразу
Вот ты и подтверждаешь мои слова о размере доли рынка, необходимого для его контроля. Думаю было скуплено более 30% продаваемой недвижимости, что потом стало возможно раскручивать рынок. Может у вас просто страна поменьше? (Без обид. Констатация факта) Попробуй подсчитать хотя бы оборот московского рынка и все поймешь. Там, чтобы взять 15%, нужны десятки миллиардов. И не рублей. А по всей стране? Ведь сопоставимый рост был везде, от Москвы до самых до окраин Это ж какое единение должно было быть среди капиталов, чтобы люди, забыв о взаимных обидах и конкуренции в своем бизнесе рванули в сговоре скупать недвижимость... И придерживать ее.
Так что увидеть если не единственную, то хоть основную причину роста цен на недвижимость в России в спекулянтах (сговоре) можно только при очень богатом воображении
Ответить с цитированием
  #80  
Старые 31-01-2007, 12:59
Аватар для mishuk
mishuk
добрый падонак


 
Дата регистрации: Feb 2003
Проживание: а полы не помыть?
Сообщения: 9,086
Денежки: 9375
Цитата:
Сообщение от Defacto
Будут, mishuk, будут анализировать. Те, кто сильно подвержен влиянию "ветра", как правило денег на покупку недвижимости просто не имеют

Можно... если денег будет достаточно.

Вот ты и подтверждаешь мои слова о размере доли рынка, необходимого для его контроля. Так что увидеть если не единственную, то хоть основную причину роста цен на недвижимость в России в спекулянтах (сговоре) можно только при очень богатом воображении
ты будешь в меньшинстве. Что до "ветра", то это мнение ошибочно. Однако, сам увидишь, скоро.

Не вижу в них недостатка у Российских предпринимателей. Скажем так, Наш миллионер, никогда не будет миллионером в Москве - денег не хватит.

Я их не оспаривал, ведь верно? Просто у нас было так.

кстати, похоже у вас уже началось подорожание
__________________
...ой баюсь, баюсь... Карабас-Барабас

mishuk отредактировал(а) это сообщение 31-01-2007 в 13:09.
Ответить с цитированием
  #81  
Старые 31-01-2007, 13:22
Аватар для Djon
Djon
В обе стороны


 
Дата регистрации: Jul 2004
Сообщения: 11,066
Денежки: 765
Отправить ICQ сообщение для Djon
Зачем выкупать всю страну? Многим разве нужна квартира в городе Запопинске? А вот в Казани , в Москве квартиры нужны... В некоторых городах цена вообще почти не растёт, а в Москве она растёт быстрее чем в Казани. Уважаемыми спекулянтами скупается всё, лишь процентов 30 квартир сразу попадают к человеку который намеревается там жить. Спекулянт берёт квартиру в долевое, потом её продаёт и опять берёт другую в долевое. По идее они держат весь рынок. У нас фактически не найти "чистой" квартиры, всё какие-то фирмы посредники. А кто мешает пойти на сговор? Да и сговариваться не надо все и так всё понимают. А спрос остаётся то просто огромный. И тогда уже строитель завышает цены.

ЗЫ Если бы успеть вложить свои 10 миллионов, то миллиардером стать было бы не так тяжело.
__________________
Илья Никулин - Раймон Жиру - Данис Зарипов - Сергей Зиновьев - Алексей Морозов
Ответить с цитированием
  #82  
Старые 01-02-2007, 07:36
Аватар для Defacto
Defacto
Senior Member


 
Дата регистрации: Nov 2004
Сообщения: 1,645
Денежки: 2234
Цитата:
В некоторых городах цена вообще почти не растёт
Назови, плиз, какие-нибудь города с населением более 50 тыс. чел, где цена за 2006 г. выросла меньше чем на 30-35%. А то я пока таких не знаю.
Цитата:
Спекулянт берёт квартиру в долевое, потом её продаёт и опять берёт другую в долевое
Ты малость ошибаешься. Если ты будешь именно продавать квартиру, то это займет у тебя большой срок (если квартира не сбрасывается по цене ниже действующей рыночной) и ты продав квартиру и готовясь купить другую все время оказываешься в разной ситуации, причем равной с теми, кто покупает квартиру "для себя". Схема обычно выглядит иначе: купленая на имеющийся капитал квартира(ы) ставится залогом под кредит, на который береться следующая квартира и т.д. Подробнее схема описана у Т.Драйзера (хотя не совсем точно, он все-таки был не финансовый воротила ) Только с учетом дисконта (кредит не выдается на 100% рыночной стоимости, максимум 70-80%) такая цепочка не бесконечна. Равно как не бесконечна выдача тебе ипотеки (ограничено твоими заявлеными доходами). Сделав таким образом 3-5 шагов рефинансирования ты упрешся в фин. ограничения. Затем будешь ждать пока квартиры вырастут. Но при всем этом, диктовать рынку цены ты сможешь только купив более 30% квартир. Иначе тебе собъют цену "конкуренты" в лице независимых продавцов.
Цитата:
У нас фактически не найти "чистой" квартиры, всё какие-то фирмы посредники. А кто мешает пойти на сговор? Да и сговариваться не надо все и так всё понимают.
И это нормально для нашего рынка. В строительстве таков "обычай делового оборота", что продает квартиры не сам застройщик, а созданая им (или афилированная) фирма-посредник, поскольку это позволяет уходить от налогообложения, минимизировать риски и потери застройщика в случае форс-мажора, оперативнее реагировать на изменение цены. Наличие фирм-посредников никак не связано со "спекуляцией".
Цитата:
А кто мешает пойти на сговор?
Классическая схема олигопольного рынка мешает. А рынок недвижимости даже не олигопольный, и вариант "полного сговора" на нем просто невозможен. Продавец или застройщик может "придержать" квартиры, но для этого сначала он должен видеть, что цена на рынке растет и отложенная продажа принесет ему прибыль. Так что разгон цен начинается не спекулянтами. Они лишь приходят в рынок с растущими ценами.
Цитата:
А спрос остаётся то просто огромный. И тогда уже строитель завышает цены
Вот тут-то и собака порылась Именно дисбаланс спроса и предложения приводит к изменению цены. Ведь если невозможно быстро "закрыть" неудовлетворенный спрос, то "лишние" деньги покупателей приведут к повышению цены. Эти деньги может получить тот, кто лучше (быстрее) ориентируется в ситуации: строители, посредники, инвесторы. Вот только спекуляцией это уже не назовешь поскольку цена повышается естественным образом (стремясь к равновесной точке), а никак не "искусственным".
Цитата:
кстати, похоже у вас уже началось подорожание
оно уже закончилось, mishuk. Цены за 2006 в крупных (более 500 тыс. чел) городах в среднем выросли на 60-100%. Сейчас идет коррекция в диспропорции цен на раззных сегментах рынка (что стоит на месте, что-медленно растет, что-то даже немного падает в цене). Кроме того, есть определенная инерция движения капиталов. Кончился рост в Москве - деньги двинулись в регионы, в областные центры. Замедлился рост в крупных городах - пытаются вкладывать капитал в еще растущие цены в сравнительно некрупных...
Цитата:
Не вижу в них недостатка у Российских предпринимателей.
Я рад,что российские предприниматели в твоих глазах выглядят младшими братьями Билла Гейтса. Вот только договориться между собой им сложно - уж больно часто они по другим поводам сталкиваются, чтоб в отдельном случае столь дружно действовать сообща.
Цитата:
ты будешь в меньшинстве. Что до "ветра", то это мнение ошибочно. Однако, сам увидишь, скоро
Это не только мое мнение. Туда попало мнение как минимум трех руководителей фирм-застройщиков в г. Новосибирске (третий по населению город в РФ). Кстати, сегодняшние попытки дальнейшего разогрева рынка недвижимости (как-то: печатание "правильных" статей и обзоров, выставление квартир по завышеным ценам и.т.п) весьма четко уперлись в финансовые органичения. И сдвинуть эти ограничения можно или увеличением доходов граждан, или дальнейшим существенным снижением ставок по ипотеке. Без этого квартиры не будут дорожать быстрее темпов реальной инфляции.
Цитата:
Если бы успеть вложить свои 10 миллионов, то миллиардером стать было бы не так тяжело
вложи в антиквариат. 100% в год не обещаю, но 40 - запросто.
Ответить с цитированием
  #83  
Старые 02-02-2007, 22:42
Аватар для KENGARAGS
KENGARAGS
Senior Member



 
Дата регистрации: Mar 2005
Проживание: Latvia,Riga
Сообщения: 20,613
Денежки: 21006
В оригинале очень медленно открывается,может поэтому здесь не работает

проект гостиницы "Карьера" в Китае
http://sasisa.ru/2007/01/11/fantast...1_foto__. html
Изображения (уменьшенные)
Нажмите на рисунок для увеличения

Название:  1168459333_01.jpg
Просмотров: 160
Размер:  56.1 KB  
__________________
Кайф"от удовольствия вести машину на той скорости,для которой она была предназначена" Дик Френсис, "Фаворит"
«Теперь ты понимаешь, почему я готов на все, лишь бы испытывать эти эмоции снова и снова?» Айртон Сенна
Ответить с цитированием
  #84  
Старые 10-10-2007, 19:51
Аватар для PRO SCHUMI
PRO SCHUMI
Noidan mies :)


 
Дата регистрации: May 2002
Проживание: Siellä jossain...
Сообщения: 7,851
Денежки: 9241
Что можно купить за московскую квартиру
http://www.fishki.net/comment.php?id=25101
Ответить с цитированием
  #85  
Старые 10-10-2007, 20:05
Аватар для AntiKakkinen
AntiKakkinen
Тренер-консультант



 
Дата регистрации: Jun 2002
Проживание: Minsk, Belarus
Сообщения: 442,724
Денежки: 484088
Дааа. Я в шоке...
540 тысяч за что???
Понимаю, ещё новая квартира с современным дизайном и удобствами.
Но это? Нет слов...
__________________
Всё, что имеет начало, имеет и конец.
Ответить с цитированием
  #86  
Старые 10-10-2007, 20:56
Аватар для KENGARAGS
KENGARAGS
Senior Member



 
Дата регистрации: Mar 2005
Проживание: Latvia,Riga
Сообщения: 20,613
Денежки: 21006
Цитата:
Сообщение от PRO SCHUMI
Что можно купить за московскую квартиру
http://www.fishki.net/comment.php?id=25101
Баян Я в августе выкладывал
Первоисточник:http://radulova.livejournal.com/704788.html#cutid1
__________________
Кайф"от удовольствия вести машину на той скорости,для которой она была предназначена" Дик Френсис, "Фаворит"
«Теперь ты понимаешь, почему я готов на все, лишь бы испытывать эти эмоции снова и снова?» Айртон Сенна
Ответить с цитированием
  #87  
Старые 10-10-2007, 21:49
Аватар для Le Chiffre
Le Chiffre
Казначей мирового терроризма


 
Дата регистрации: Feb 2007
Проживание: Leuven, Belgium
Сообщения: 1,146
Денежки: 615
Да, жильё в Москве мне вряд ли светит при нынешней работе/зарплате. Отдавать за однокомнатную придётся лет 18. С тем же успехом можно купить квартиру в Европе, гораздо более приличную. Особенно привлекательна в этом отношении Германия (есть, правда, ещё Черногория), но мне Франция больше нравится. И не обязательно это должно быть Лазурное побережье или центр Парижа. Мне бы за глаза хватило трёхкомнатной где-нибудь в Безансоне или Пуатье, куда я сваливаю в очередную командировку.
Ответить с цитированием
  #88  
Старые 11-10-2007, 05:43
Аватар для Defacto
Defacto
Senior Member


 
Дата регистрации: Nov 2004
Сообщения: 1,645
Денежки: 2234
Цитата:
Что можно купить за московскую квартиру
Цитата:
540 тысяч за что???
Понимаю, ещё новая квартира с современным дизайном и удобствами.
Но это? Нет слов..
Тут, Анти, как и со всякой статистикой, наличествует некоторое лукавство.
Да, предложения таких квартир есть... Однако просить еще не значит - продать. Совсем рядом, на м. Таганская и Павелецкая (тот же ЦАО) вполне достаточно предложений "однушек" по 130-170 тыс.$. Цена, конечно, не маленькая, но все же в 3-4 раза ниже рассматриваемой в примере Что очень меняет расклад того "что можно купить за ту же цену".
Ответить с цитированием
  #89  
Старые 11-10-2007, 12:20
Аватар для AntiKakkinen
AntiKakkinen
Тренер-консультант



 
Дата регистрации: Jun 2002
Проживание: Minsk, Belarus
Сообщения: 442,724
Денежки: 484088
Цитата:
Сообщение от Defacto
Цена, конечно, не маленькая, но все же в 3-4 раза ниже рассматриваемой в примере Что очень меняет расклад того "что можно купить за ту же цену".

Для чего же такая цена?

Полазил по ценам в Минске. Такую хатку можно приобести за 60-70 тыс. долларов.
__________________
Всё, что имеет начало, имеет и конец.
Ответить с цитированием
  #90  
Старые 11-10-2007, 12:29
Аватар для Defacto
Defacto
Senior Member


 
Дата регистрации: Nov 2004
Сообщения: 1,645
Денежки: 2234
Цитата:
Для чего же такая цена?
Ты у меня спрашиваешь? Ну, думаю, рассуждения при такой цене получались куда ярче
Цитата:
Полазил по ценам в Минске. Такую хатку можно приобести за 60-70 тыс. долларов.
И сравни средние доходы Москвы и Минска. Думаю, раза в 2 они будут отличаться... Тогда нчего удивительного в разнице 60-70 и 130-170 не будет.
Ответить с цитированием
Ответить


Опции темы Искать в теме
Искать в теме:

Расширенный поиск

Правила публикаций для новых сообщений
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете прикреплять файлы
Вы не можете править свои сообщения

[IMG] тэги Вкл.
HTML код Выкл.
Быстрый переход

Похожие темы
Тема Автор Форум Ответов Последнее сообщение
Над чем смеемся... Часть очередная. Шадрин Cмеёмся 8844 16-10-2017 15:23
А говорят,что плохо живем Navigator Флейм 10 17-06-2005 13:26
Март... мартовских котов разводить будем? Schumofil Кошкин дом 5 03-03-2004 15:53
Хотели бы вы жить в СССР? Bizarre Союз Советских Социалистических Республик 217 22-02-2004 10:49
Трудно жить без пистолета Vintasamovar Персоналити 75 13-11-2002 21:16


Часовой пояс GMT +3. Сейчас натикало 02:49.

Copyright © 2000, The First One
Powered by: vBulletin Version 3.0.3
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.

   Rambler's Top100 Rambler's Top100